빌라, 다세대주택 등 부동산 가격이 상승하는 이유
혹 이 글을 읽으시는 분들은 이미 시간이 좀 지났지만 한번쯤 참고하시라고 올리는 내용이고, 이런 결과는 결국 되풀이되지 않을까 생각합니다.
주택시장의 투자성에 대해 문의를 많이 받고 있는 요즘...
2004년 10.29대책 이후 어느분과 대화를 나누었던 기억이 갑자기 생각나서 간단하게 글을 올려봅니다. 지금은 알려진 투자전문 컨설팅회사의 대표로 있으며 여러 커뮤니티를 운영하고 칼럼도 쓰시는 분인데, 그때 그분이 했던 말씀 중에 ‘투자 상품으로 주택(아파트)은 끝났다.이제는 상가를 투자를 해야된다.’ 하시면서 지방 개발지역의 상가를 열심히 브리핑하고, 투자도 시키고 하더라구요.
과연 주택(아파트) 시장은 끝이 났는가? 요즘 이 부분에 대해 많은 분들이 의아해하고 있습니다.
고객들과 상담을 하고, 현 부동산정책을 지켜보면서, 또한 현장을 직접 보고 느끼면서..
어디까지나 제 생각을 한번 올려봅니다.
많은 전문가들이 주택시장이 안정이 되려면 선진국 기준으로 주택보급률이 110%는 되어야 한다고 말합니다. 물론 우리나라 주택 소유의 개념이 선진국보다는 투자성이 좀 더 크게 작용하지만 그래도 주택보급률이 110%면 주택시장이 안정이 되지 않을까 생각합니다.
제가 주로 강북지역을 많이 다니고 그 중에서 성북구에 주력해 업무를 해왔으므로 성북구를 기준으로 제 생각을 올려봅니다.
참고) ※ 주택보급률 산출에 있어 주택수와 가구수 개념
- 가구 : 2인 이상 혈연가구를 보통가구로 정의하고 가구수 파악시 보통가구수 채택
- 주택 : 한 가구가 살 수 있는 영구건물로서 한 개 이상의 방과 부엌, 독립된 출입구가 있어야
하되, 소유 또는 매매단위가 되는 집만을 주택으로 간주
(다가구주택은 1채로 간주, 오피스텔은 제외하며, 주택수에는 빈집(공가)는 포함
- 현재의 주택보급률 산정식: 주택보급률(%) = (주택 수 ÷ 보통가구)× 100
성북구청 홈페이지를 보시면‘2010 성북 비전의 목표’라는 내용이 있습니다. 이 내용을 자세히 보시면 균형잡힌 성북을 건설한다는 목표로 주택보급률을 현재 72.5%에서 2010년까지 80%로 끌어올린다는 계획이 있습니다. 상단에서 말씀드렸듯이 주택보급률이 110% 정도가 되어야 주택시장이 안정이 된다는데 2010년이 되어도 80%가 목표치로 되어있으니, 2010년까지도 성북구는 공급부족으로 인한 집값이 불안정한 상태가 지속될 것이고, 이후 110%까지 공급을 하는데도 많은 시간이 걸린다는 결론이 나옵니다.
그럼 과연 성북구에서 말하는 2010년까지라도 80%까지 가능할까요?
어디까지나 가정이니까 태클은 삼가하고, 계산 한번 해볼까요.
성북구 인구가 대략 45만명, 1가구당 4인으로 나누면 약 112,500세대의 주택이 필요하고,
그러면 현재 주택보급률이 72.5%로써, 약 81,500세대의 주택이 있다는 결론입니다.
주택보급률이 80%면 약90,000세대의 주택이 필요하니, 2010년까지 8,500세대의 주택을 공급하면 80%의 주택보급률을 맞출 수가 있고 집값이 안정이 되는 110%까지 맞추려면 약 42,000세대의 주택을 공급해야 합니다.
주택보급률 80%를 맞추기 위해서 아파트로 8,500세대를 공급하려면 대략 1세대당 약17평정도가 필요하고, 계산상으로 약 145,000평 정도가 필요하네요. 여기에 학교, 공원 등등 기반시설이 들어가면 조금 더 늘어납니다. 단독주택으로 공급을 하면 1가구당 대략 30평으로 잡고 약 255,000평이 필요하네요.
여기에 기반시설이 들어가면 마찬가지로 좀 늘어나죠.
현재 성북구에서 아파트를 지을만한 최소 단위 약 15만평의 부지가 있을까요?
그린벨트 말고는 없을텐데 이 그린벨트 해제는 힘들 것 같고,
물론 단독주택지로 지을 25만평은 더더욱 없고...
그러면 어디서 최소 15만평 이상의 아파트 부지를 공급받을 수 있을까요?
이번에 서울시에서 발표한 3차 뉴타운 중에서 가장 큰 곳이 장위뉴타운입니다.
장위뉴타운이 약 55만평이 조금 넘으니까, 최소 장위뉴타운의 1/3 정도의 면적이 필요하네요.
또한 2010년까지 아파트를 공급하려면 최소한 2008년에는 착공을 해야겠죠....
보통 착공에서 입주까지 걸리는 시간이 30개월 이상은 걸리니까..
그러면 착공 전까지 최소한 주민들이 이주를 해야하는데 가능할까요?
통상적으로 재개발지역이 아파트 입주까지 걸리는 시간이 10년 정도는 잡아야 되고(지금은 도정법, 도촉법으로 많이 단축됨), 주민들이 이주하는데도 통상 1년, 아무리 빨리 잡아도 아파트 착공에서 준공까지 3년은 걸리지 않을까요?
아무튼 어떻게 해서든 2010년까지 8,500가구의 아파트를 공급을 했다고 가정을 한번 해보죠.
과연 주택보급률이 80%가 됐을까요?
아니죠....왜?
아파트 공급을 하기 위해서 15만평의 대지를 조성했다면, 거기에 있는 주택들을 철거를 했을 것이고, 철거한 주택이 최소 4,000세대 이상은 되었을 것입니다.
따라서 아파트 8,500세대를 신규로 공급하려면 최소 30만평이상의 면적이 필요하다는 결론입니다.
또 하나 간과한게 있습니다.
세대분리...요즘은 독립세대가 점점 늘어가고 있는 추세입니다.
우리나라의 요즘 평균 수명 연장 속도가 세계 최고 수준이고 2005~2010년 평균 수명이 78.2세라고 합니다. 노년층의 비율이 점점 증가하는데 자식들에게 부양받지 않고 분가하는 추세이며, 또한 30세 이상의 미혼 독립세대도 늘어나고 있습니다. 독립세대가 늘어나면 그만큼의 주택이 또한 필요하고, 이렇게 점점 늘어나는 수요에 의해 주택보급률이 올라가기가 힘들죠.
기존에도 사실 아파트 공급은 많이 부족했지만, 오피스텔이나, 빌라(다세대)를 많이 건축을 하면서 어느 정도 수요와 공급의 불균형을 맞춰 나가는 형식이었습니다.
하지만 현 상황을 한번 볼까요?
오피스텔은 주거로 사용을 하면 사실상의 주택으로 간주한다고 해서 공급이 이루어지고 있지 않고 있습니다. 주택시장을 안정시킨답시고 정부가 다주택자를 투기범으로 간주를 하면서 부과하는 각종 세금에 다주택자의 투자를 사회악으로 몰고 가려는 분위기 등등, 아마 부동산업에 종사하시는 분들은 잘 알고 계실것이라 생각합니다. 그리하여 요즘 역세권 주변의 오피스텔은 나오기가 무섭게 바로 월세든, 전세든 계약이 되면서 구하기가 힘들어졌습니다.
그럼 빌라(다세대)는 또 어떨까요?
일선 중개업소에서 말하기를 건축한지 4년 미만정도의 빌라는 전세 수요자가 항시 대기하고 있다고 말합니다.. 그전에 빌라 전세가격이 8,000만원 정도..그 선에서 전세를 구하려던 사람들이 빌라 또한 공급부족으로 전세 물건이 없어 이제는 금액이 좀 올라가도 좋으니 무조건 빌라 전세가 나오면 연락을 달라고 합니다. 수요가 있으니 경쟁에 의해 전세금액이 올라갈 수 밖에 없습니다.
전세 금액이 많이 오르다 보니 물론 매매가격도 같이 오르는 것이죠.
역세권 주변의 빌라들을 잘 고르다보면 전세가격과 매매가격이 별로 차이가 없는 빌라들을 볼 수가 있었을 것입니다. 지금 이런 빌라들이 만약에 매매가격이 별반 변동이 없이 그대로라고 가정을 하면 약간 과장을 해서... 전세를 놓으면서 전세금액으로 매매금액과 각종 부대비용을 공제하고도 돈이 좀 남지 않을까 생각합니다..
제가 왜 이렇게 전세에 대해서 현 시장 상황에 대해 글을 올리는가 하면 이미 아파트는 올 초보다 가격이 많이 올라간 편이고 또한 역세권 주변의 빌라들도 가격의 움직임이 심상치 않다는 겁니다.
정부의 각종 정책에도 불구하고 부동산 가격은 올라가고 있습니다.
그럼 이 시기에 정부의‘ 집값을 안정시키겠다’는 정책을 믿어야 할까요?
최근에 아파트 가격은 우리가 생각했던 것 이상으로 많이 올랐습니다.
어느 지역은 올 초에 65,000만원에 거래되던게 갑자기 9억으로 오르고...
이미 아파트로 집장만을 하려던 서민들은 기회를 박탈당했다고 볼수 있습니다.
그러나 생각의 전환으로 주택이 아파트만 있을까요?
아파트는 최근에 가격이 많이 올랐고, 빌라(다세대)는 현재까지는 약간의 변화만 있었습니다...
제가 왜 빌라를 언급하느냐?
최근에 건축법이 많이 바뀌면서 빌라를 건축하기가 많이 힘들어졌습니다.각 세대당 1대의 주차공간이 필요하고, 일조권, 조망권 등등...기존에 약 70평 정도의 땅이 있으면 30평형대의 빌라를 8채를 지을 수가 있었는데 지금은 85~90평 정도의 땅이 있어야 건축이 가능합니다.. 땅값이 평당 최소 600만원 정도만 잡아도 최소 9,000만~12,000만원 정도의 땅 매입비가 들어가고 여기에 각종 부담금이 많이 늘어났습니다. 땅 매입비를 1억으로 가정하면 가구당 2,500만원 정도가 늘어나고 거기에 추가적으로 발생하는 비용들....
즉, 12,000만 정도에 분양할 수 있었던 빌라들이 이제는 기본 15,000만 정도에 분양을 할 수밖에 없다고 합니다. 그래서 기존에 빌라를 건축을 했던 분들이 도저히 사업성을 맞출 수가 없어서 손을 놓고 있습니다. 현재 정부에서는 각종 개발계획으로 기존에 있던 지역을 전면 철거를 하고 아파트를 주로 공급하고 있습니다. 기존에 있던 지역의 주택 분포도를 보면 거의가 상가, 단독주택이 아니면 빌라(다세대)라고 볼수가 있습니다.
단독주택에 거주하던 사람은 아파트에 거주할 수가 있지만 아파트에 거주하던 사람은 단독주택에 거주하기가 힘들다고 합니다. 거주하기가 편하다고 생각하는 순으로는 아파트, 빌라(다세대), 단독주택 순이죠. 여기서 단독주택이란 약 30평 전후로 건축한지 15년 정도 지난 주택을 말하는 것이며, 대지가 50평이상의 고급 단독주택이거나, 새로이 리모델링을 한 주택은 제외를 해야겠지요.. 따라서,
이 분들이 이사를 가면 기존에 단독주택에 살았던 분들은 단독주택으로 이사를 갈 수가 있지만 빌라(다세대)에 살던 분들은 단독주택으로 이사를 갈까요?
최소한 아파트, 빌라 전세나, 아니면 새로 집을 사겠죠...
아파트를 사기에는 돈이 많이 부족하고, 단독주택은 거주하기 불편하고, 그럼 기존에 살았던 빌라(다세대)를 사야 되는데, 기존에 개발계획으로 빌라들은 철거되는 추세이고, 새로운 빌라(다세대)는 현재 공급이 부족하고...그럼 어떻게 변화할까요?
시간이 흐르면서 분명 아파트뿐만이 아니라 빌라도 공급을 할 것입니다.
수요에 의해 우선 역세권 주변으로 먼저 빌라(다세대)들이 변화가 오겠죠.
역세권 주변의 땅값은 이미 가격이 많이 올라있고, 하지만 서울의 교통여건상 역세권 주변을 선호하다보니, 역세권 주변으로 빌라 공급이 우선 이루어지겠지만 분명한 것은 빌라 분양가가 생각했던 것 이상으로 올라가지 않을까 생각합니다. 기존의 평형 정도를 공급을 하려면 아파트 분양가가 자꾸 올라가듯이 빌라(다세대)의 분양가격도 많이 올라가야 건축을 하시는 분들이 공급을 할 수가 있을 것이기 때문입니다. 그럼 기존의 빌라들도 가격의 변화가 있겠죠...
아파트 분양가가 올라가면서 주변의 아파트 가격이 함께 상승하는 것 모두 알고 계실 것입니다.
그럼... 제가 내리는 결론은 이것입니다.
지금이라도 현재 무주택자이신 분들은 아파트를 구입할 수 있는 여력이 없다면 역세권 주변의 빌라들을 유심히 지켜보아야 한다는 것이죠.
출처 : [직접 서술] 블로그 집필 - 재개발길잡이
출처 : http://kin.naver.com/open100/db_detail.php?d1id=4&dir_id=401&eid=ElX8LrBNiNp3BPPWO89P/sUM7ZFGUDQ8&qb=uvS28w==
